近日香港樓市最令人驚訝的新聞,莫過於佳源國際(2768)及陞域集團旗下的龍床盤屯門菁雋減價推銷,大減38%加推最細128呎的單位,售價為173萬元。又一次,好多人見到「價格」低,而無去留意「價值」的時候就衝入市,結果菁雋全城瘋搶,開售前收12000票,超額認購接近34倍。

 

有人會話,在香港生存,買到樓就等同「上車」,但是否所有樓都是一架好車呢?就是一個值得深思的問題。來到這裡,可能小編去講,大家覺得資歷不夠,甚至我搵湯文亮出來評價菁雋,大家都未必會聽。

 

然而,最近銀行竟然自己給了我們答案,香港少有地只有三間銀行願意做菁雋的樓花按揭。由於銀行的樓花按揭一般都有上限,供應樓花按揭的銀行數量大減,結果傳出大量「爆Quota」的消息,不少落了訂的投資者,都未能承造按揭,好大機會要撻訂。

 

銀行之所以對菁雋有保留的原因有好多,由佳源國際今年初曾經被傳可能債務違約,令公司股價被洗倉急跌。到菁雋作為新發展商,本身已多次易手,再加上本身規模不算大,所以銀行才會拒絕向菁雋提供按揭。

而且買家申請的是樓花按揭,與現樓按揭不同,風險更高。對銀行而言,樓宇距離真正落實有時間距離,如果定價與銀行估價本身存在距離,未來經濟週期真的出現突然轉向,投資者隨時在樓宇未落成時,已經成為負資產,對銀行及投資者而言,都存在一定風險。

 

特別是6月登記的私人住宅樓花按揭數字,創近29個月新高,達1272宗的時候,銀行在進行按揭的時候有太大選擇,要承造風險的必要性就降低。所以其實是可以理解為什麼銀行,拒絕為菁雋提供額外按揭,或者拒絕與發展商合作。

 

從物資投資的角度而言,最影響龍床盤吸引力的是其租金回報。其呎寸與市面上不少劏房差不多,租金隨時比同呎寸的劏房高近超過五成的時候,租金回報必然受制於租客需求。如果租金回報有限的話,那麼投資者的興趣自然會降低,樓價升幅是否一定以大市速度上揚呢

 
時局動盪,資金向外流,究竟泰國樓是否一個好選擇?樓花現樓又多又吸引,會否增加值博率?外國人買樓有什麼政策限制?又會衍生什麼問題?20年來樓市又上升了幾多?請留意今集內容!
 
短片連結:http://bit.ly/2yjJDG1

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