經濟學理論說:每一個市場都有它的週期,不會只升不跌或只跌不升。有說平均7年一個週期,亦有一派說是13年或16年,最長的20年。港樓由03年起升值至今14年,專家們由08金融海嘯開始,年年話跌話見頂,可是信者失救。

如果你問我點睇,我會分散風險,走一部分套取利潤,持一部分搭順風車,可能賺少咗,但會安心同安全咗。而且作為一個專業投資者,眼光不應只局限香港,8年前我開始投資外國物業,希望以自身經驗,令大家避過一些「外地樓陷阱」。

買外地樓,首先就要清楚身為香港人的盲點。眼見樓價有升冇跌,沙頭角要攞禁區紙出入都賣緊萬二蚊呎,辣招及收緊按揭令資金並無出路,日常居住空間又極度擠迫等,均令我們一見到外地樓盤廣告就流晒口水,吸引之處在於百幾萬首期有層千呎別墅、幾十萬就能擁有一個flat不用上會、外國一線大城市都只不過幾千蚊港幣一呎、不計較香港借貸比率的槓桿提供、還有頭兩年超高的租金回報保證等,全都中正港人死穴。最緊要銀碼細,入場費低,投資者在港樓贏返來唔志在,甚至未上車的後生仔亦有能力過業主癮,享受人有我有,飄飄然的虛榮感。

如果你過往因為以上因素購入外地樓,祝你好運,你買錯的機會高達八成以上。

首先講一個比喻,如果明天在太古城隔離有個新盤,開價實用面積每呎8千元,你估會發生甚麼事?應該開賣一個月前就有人在售樓處排隊,我諗要出動防暴警察來維持秩序都似,你覺得外地人有可能買到這個盤嗎?反之,如果賣8萬元一呎,本地買家負擔得起的為數不多時,外地人就會有機會買入。再極端點,12萬元一呎的超級豪宅,可能只有某國人會買嚟威吓,香港人只有望的份兒,但你心裡有數買家賺的機會高,還是蝕的機會高。

試想像另一情況,8千元一呎香港人也不買了,要將樓盤推到外地銷售,而且用高佣金來吸引當地agent幫手散貨,這代表香港經濟極差,或香港人對當時樓市的需求和信心不足,才會落入外國人手中。如果連最知行情的本地人都不看好,你估升值潛力有幾高呢?

以上兩個例子只想告訴各位,其實買入外地樓而賺錢的難度相當高,始終隔山買牛,好牛輪到你買的機會較低。但是否代表不值得投資呢?非也。識得買,回報可以好過好多香港樓,但要付出心機時間研究及實地考察,作為一個生意為副業,正職為享受人生的廢中,每月都會到外地走一轉,玩之餘了解當地樓市,本是我的日常。今後專欄會為大家分享一下投資外地樓的心得,以投資者角度分析各地市況。撞板多自然久病成醫,希望可省卻大家的考察時間及避過陷阱,敬請期待。

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