去年6月不少傳媒大字標題「日本民宿合法化 2018年解禁」,日本物業代理又話有十幾厘租金回報,搞到香港投資者躍躍欲動買番個單位加入這個話題行業。那時,我已不太看好,不止在此欄,亦在剛推出的新書中,詳述在日本經營民宿弊多於利,風險頗高,亦預料政府就算開閘,這也不會是行埋去遞張form就申請到的方便之門。

事隔一年,全新的民宿法終於出台,6月15日實施,在此前Airbnb平台極速將還未正註冊的違法民宿全數下架,由今年春季的62,000間減至13,800間,一刀切剩兩成,可謂血肉模糊,不少中港台Airbnb業主質疑此舉究竟是「鬆綁」還是「綁死」?!以前沒有明文規例,反而有灰色地帶可行,現在只有正途一路,但擺明關卡重重,包括營業日數、時間、地區、住房設備、管理公司、管道設立等均有嚴格限制,只是一份國土交通省住宅局公布的Guideline「住宅宿泊事業法施行要領」,都有56頁紙,小如垃圾處理都有提及,還未計各縣各市各區都有不同額外規矩,有些禁止在住宅區經營,有些禁止週一至週五經營,有些只限旅遊旺季經營,又有些只限旅遊淡季經營⋯⋯,真係睇到頭都大埋,當然明白一切以不騷擾居民和安全為大前題,但只是愈睇愈覺得無利可圖。

據日本旅遊區數據,自3月開放申請,截至5月中,只有724個申請個案,若以被下架的民宿數字計算,少於1.5%想由非法轉為合法,這與日本政府為迎接2020東奧的4,000萬人次外國旅客,而開放民宿的初衷有所違背。我試過登入現時日本唯一合法民宿預約平台「Stay Japan」,東京都民宿只有29間,少得可憐,京都有152間,大阪好一點,有256間,但對比預期的旅客增加數量,似乎難以紓緩酒店不足的壓力。

相信有不少日本管理公司已提議香港業主由短租轉長租,一來要符合民宿規定並不容易,最重要是不想「揹飛」,法律規定管理公司必須向國土交通省登記,並確保民宿的衛生,例如做好垃圾分類,最重要是絕不能影響鄰居,需設立24小時對應窗口處理各方投訴,以前「無名無份」,可以龜縮或拋番個波俾業主,現在責任重大,加上經營日數有限,利潤收窄,每月賺取20%管理費並不化算。

還有一點不能不知,就是向當局申請之前,你必須搞掂大廈的管理合作社,就算屋契沒有寫明不能經營民宿,只要大廈有此限制,一樣冇情講,根據日本一家市調公司發現,有74%的日本民眾接受不到房東不在而把房子租給陌生的外國人,睇你好唔好彩遇到另外26%崇尚多元文化的好客鄰居喇!結論是以個體戶經營很難,取而代之,是一些擁有大量空屋的機構,例如東京都的京王電鐵就把位於大田區的員工宿舍改裝成民宿,或會出現集團式連鎖經營趨勢。

 

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