我買樓的第一原則,是看一個地方的趨勢。甚麼是趨勢?我會用湖來做比喻,湖水通常有三個來源,地下水(內需)、雨水(天然資源),以及來自其他湖泊的水流(外地資金)。

可能有些湖三個來源都有,便可長期保持在高水位。就像過去二、三十年的中國,由吸引外資到內地設廠,到廣泛利用其人力資源優勢振興經濟,再以便宜價格開採天然資源賣到外地,賺取外地資金,令到十三億人口的生活富足了不少(當然當中產生不少壞的副作用,但本篇只談樓市),甚至直到現在產能過剩,可以對外輸出,稱之為「一帶一路」,猶如一個湖,三方面的水源都非常充足, 甚至滿瀉,可以流向其他乾涸的湖泊。所以大陸主要城市的樓價,在過去20年升了10至20倍。

如果一個本來魚獲豐盛的湖,突然間水位下降,這可能受天氣影響,有一段日子缺乏雨水,但若然長期乾旱,這就表示水流已經改變流向,水不再流入,只靠內需維持。就像日本的經濟,迷失30年,經濟差已形成習慣,所以節吃省用成為日本人的生活模式,要振興內需亦極不容易,加上政治因素令貨幣長期維持高水平,想要有水流入也不容易。因此現今日本樓價,還是九十年代的一至兩成。兩個鄰近的湖泊靠在一起,一滿一旱。日本首相安倍晉三以低貨幣及低姿態來換取水源流入,所以日本這兩、三年的核心區域,樓價都有不錯的升幅,像東京的銀座、南青山,大阪的難波、心齋橋等,其他地區受惠極微。

我會形容每個城市的核心區域就是湖泊的最深水區,如果有水流入,第一時間受惠的地方,請記住這一點。中美最會玩弄貨幣戰爭,從而達到自己的政治目的或制裁效果。例子有台灣,在蔡英文總統上台後,中國收緊台灣旅遊的審批,旅行團體不容易辦得入台証,個人更不用說,當地的酒店旅館食肆商場一下子由其門如市變得水靜河飛,只是三幾個月內的事。南韓更加無厘頭, 因為一個薩德導彈防禦系統,就出現限韓令,所有韓國產品以致韓劇電影一律封鎖,最近講述光州事件的《逆權司機》更被國內屏蔽。聽聞當地連免稅店都要關門大吉。雖然現時在日本樓市當中,大阪樓升得最好,但就太過依賴中國旅客,如果出現限日令怎辦?

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