去年6月不少傳媒大字標題「日本民宿合法化 2018年解禁」，日本物業代理又話有十幾厘租金回報，搞到香港投資者躍躍欲動買番個單位加入這個話題行業。那時，我已不太看好，不止在此欄，亦在剛推出的新書中，詳述在日本經營民宿弊多於利，風險頗高，亦預料政府就算開閘，這也不會是行埋去遞張form就申請到的方便之門。
事隔一年，全新的民宿法終於出台，6月15日實施，在此前Airbnb平台極速將還未正註冊的違法民宿全數下架，由今年春季的62,000間減至13,800間，一刀切剩兩成，可謂血肉模糊，不少中港台Airbnb業主質疑此舉究竟是「鬆綁」還是「綁死」？！以前沒有明文規例，反而有灰色地帶可行，現在只有正途一路，但擺明關卡重重，包括營業日數、時間、地區、住房設備、管理公司、管道設立等均有嚴格限制，只是一份國土交通省住宅局公布的Guideline「住宅宿泊事業法施行要領」，都有56頁紙，小如垃圾處理都有提及，還未計各縣各市各區都有不同額外規矩，有些禁止在住宅區經營，有些禁止週一至週五經營，有些只限旅遊旺季經營，又有些只限旅遊淡季經營⋯⋯，真係睇到頭都大埋，當然明白一切以不騷擾居民和安全為大前題，但只是愈睇愈覺得無利可圖。
據日本旅遊區數據，自3月開放申請，截至5月中，只有724個申請個案，若以被下架的民宿數字計算，少於1.5%想由非法轉為合法，這與日本政府為迎接2020東奧的4,000萬人次外國旅客，而開放民宿的初衷有所違背。我試過登入現時日本唯一合法民宿預約平台「Stay Japan」，東京都民宿只有29間，少得可憐，京都有152間，大阪好一點，有256間，但對比預期的旅客增加數量，似乎難以紓緩酒店不足的壓力。
相信有不少日本管理公司已提議香港業主由短租轉長租，一來要符合民宿規定並不容易，最重要是不想「揹飛」，法律規定管理公司必須向國土交通省登記，並確保民宿的衛生，例如做好垃圾分類，最重要是絕不能影響鄰居，需設立24小時對應窗口處理各方投訴，以前「無名無份」，可以龜縮或拋番個波俾業主，現在責任重大，加上經營日數有限，利潤收窄，每月賺取20%管理費並不化算。
還有一點不能不知，就是向當局申請之前，你必須搞掂大廈的管理合作社，就算屋契沒有寫明不能經營民宿，只要大廈有此限制，一樣冇情講，根據日本一家市調公司發現，有74%的日本民眾接受不到房東不在而把房子租給陌生的外國人，睇你好唔好彩遇到另外26%崇尚多元文化的好客鄰居喇！結論是以個體戶經營很難，取而代之，是一些擁有大量空屋的機構，例如東京都的京王電鐵就把位於大田區的員工宿舍改裝成民宿，或會出現集團式連鎖經營趨勢。